105年記帳士申報實務 非選擇題 第四題第一小題 詳解


#1

四、(一) 甲於民國 104 年10 月5 日購入(完成移轉登記)房地一筆,購入總成本為 3,500 萬元,105 年 9 月 10 日以 4,000 萬元售出並完成移轉登記,假設出售時課徵土地增值稅之土地漲價總數額為 100 萬元,已納土地增值稅 20 萬元,且甲僅能舉證售屋仲介費用 100 萬元、大樓管理費支出 10 萬元、房屋搬遷費 10 萬元。假設出售時該房地的房屋評定現值為 100 萬元,土地公告現值為 400 萬元,財政部公告出售年度財產交易所得部訂標準為 30%,試問依照最有利的方式,甲出售該筆房地之應納所得稅額為多少元?(5 分)


本題詳解

本題屬於房地合一稅的考題,第一小題考自然人出售不動產應如核課稅。

(一)

出售金額=4,000萬
購入成本=3,500萬

舉證因取得、改良及移轉所支付的費用=100萬+10萬=110萬
未提示因取得、改良及移轉所支付的費用,稽徵機關得按成交額5%計算其費用=4,000萬×5%=200萬
兩者取大認列費用=200萬
土地漲價總數額=100萬

房地交易課稅所得=4,000萬-3,500萬-200萬-100萬=200萬

​※ 目前個人出售房地,採分離課稅,不併入個人綜合所得稅當中。境內居住之個人房地交易課稅級距:

  1. 持有期間1年以內:45%。
  2. 持有期間超過1年,未逾2年:35%。
  3. 持有期間超過2年,未逾10年:20%。
  4. 持有期間超過10年:15%。
  5. 因財政公告之調職、非自願離職或其他非自願性因素,交易持有期間在2年以下之房地:20%。
  6. 個人以自有土地與營利事業合作興建房屋,自土地取得之日起算2年內完成銷售該房屋、土地:20%。
  7. 符合自住房屋、土地條件,課稅所得超過400萬,超過部分10%。

本題甲在一年內將房屋、土地出售,所以適用45%稅率。

應納稅額=200萬x45%=90萬


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